Airbnb gagne du terrain à Athènes et investit les quartiers proches de l’Acropole, site touristique grec le plus visité en 2018. Le partage de logement via cette plateforme porte un certain préjudice aux hôteliers et aux locataires de longue durée, mais elle apporte un nouveau souffle à un marché immobilier en chute libre depuis dix ans. Elle constitue une source de revenus intéressante pour les propriétaires.

Le succès d’Airbnb à Athènes fait grimper les loyers

Le marché immobilier à Athènes et dans les îles touristiques grecques est fortement affecté par le phénomène Airbnb. Une étude Grant Thornton pour la Chambre grecque d’hôtellerie a révélé que 76 000 propriétés grecques figurent aujourd’hui sur le site de la plateforme.

Les quartiers autour des sites célèbres sont les plus prisés. C’est le cas du quartier de Koukaki, situé à un kilomètre de l’Acropole. Les loyers ont doublé, et pour cause : c’était en 2016 le cinquième quartier le plus prisé au monde par les clients Airbnb.

Durant la période 2015-2016, le nombre d’annonces Airbnb pour la ville d’Athènes a augmenté de 90 %, atteignant rapidement le seuil de 50 000. Plus de 83% des annonces concernent des appartements ou maisons entiers, 15 % proposent des chambres privées tandis que seulement 1 % proposent des chambres communes. Au total, Athènes compte aujourd’hui autour de 500 000 nuitées Airbnb par an, et la nuit coûte en moyenne 67 €.

Aujourd’hui, Airbnb compte 8 000 appartements disponibles au centre d’Athènes, dont 1 200 proches de la colline de l’Acropole. 90 % des appartements ayant une vue sur le Parthénon sont loués sur Airbnb.

Le succès d’Airbnb va de pair avec celui de l’Acropole. Selon l’Autorité statistique hellénique (ELSTAT), la célèbre colline est devenue le site archéologique le plus populaire de Grèce en 2018, et les visites du musée de l’Acropole ont augmenté de plus de 16 % au premier semestre.

Une « renaissance » du secteur immobilier

Les locations Airbnb ont largement contribué à redynamiser le secteur. Stratos Paradias, président de l’association des propriétaires qui compte 55 000 membres assure ainsi que les locations Airbnb « ont fait renaître le secteur ». Auparavant, le prix des logements avait chuté de 40 % sur une décennie (2008-2017) d’après la Banque de Grèce. Grâce au succès d’Airbnb, les prix ont commencé à augmenter en 2018.

D’autre part, le partage de logements permet aux propriétaires de mieux faire face aux dépenses (dettes et impôts, notamment) dans un contexte de crise économique, tout en créant des revenus et des emplois pour certaines personnes. Pour Stratos Paradias, tout le monde est gagnant. D’après lui, le phénomène Airbnb a contribué à améliorer le score touristique de la Grèce, en offrant aux visiteurs une solution d’hébergement plus abordable par rapport aux hôtels.

Parallèlement, les constructions et aménagements vont bon train autour de l’Acropole pour répondre au boom touristique actuel. De nombreux propriétaires ont désormais les moyens de rénover et mettent leur bien en location saisonnière. Par contre, l’élévation de nouveaux immeubles n’est pas vraiment appréciée. D’un côté, ils « enlaidissent le paysage » et cachent la vue du Parthénon, selon les riverains. D’autre part, les propriétaires se plaignent, car les appartements qui ne bénéficient pas de cette belle vue perdent également en valeur (jusqu’à -30 % ou -40 %).

Les investisseurs veulent des immeubles en hauteur pour mieux exploiter les rares parcelles disponibles dans cette zone hautement stratégique. Une pétition a été organisée pour interdire ces gros immeubles autour de l’Acropole. Face aux critiques relatives à la gestion des permis de construire, le gouvernement grec a pour sa part décidé de suspendre l’octroi des licences pour la construction des bâtiments de plus de 17,5 mètres, pour une durée d’un an.

Locataires en difficulté et expulsions massives

Au niveau national, le loyer a connu une hausse de 9,3 % sur un an en 2018. Les ménages modestes sont les premières victimes de ce phénomène, notamment les familles monoparentales, les retraités et les foyers aux revenus limités. Les étudiants et les travailleurs ont également du mal à se loger, surtout à partir du mois de mai. C’est à ce moment que la saison touristique commence, et bien souvent les propriétaires éconduisent les occupants classiques. Ils préfèrent ainsi louer un logement pour plusieurs séjours de courte durée, qui rapportent davantage qu’une location classique.

L’immobilier athénien est aussi devenu une cible idéale des « visas d’or », disponibles depuis 2013, qui ont contribué à la tension du marché. Il s’agit d’un permis de résidence dans l’Union européenne, donné aux étrangers à condition qu’ils achètent un bien immobilier d’au moins 250 000 € en Grèce. La plupart des candidats au visa d’or sont des Chinois, des Russes et des Israéliens. Ces investisseurs misent sur les quartiers touristiques d’Athènes et expulsent les locataires pour proposer leur bien sur la plateforme Airbnb. L’intérêt du marché a entraîné une importante augmentation des investissements étrangers dans l’immobilier. Selon la Banque de Grèce, ces derniers ont affiché une hausse de 172 % en 2018 sur un an pour une valeur de 1,35 milliard d’euros. En 2017, ces placements avaient augmenté de plus de 86 %.

Avec la création de ce visa doré, les locations Airbnb à travers la Grèce sont passées de 9 000 à 129 000 en 2 ans seulement.

La municipalité athénienne traque les locations Airbnb non déclarées
Le développement de la location de courte durée avec Airbnb a poussé les autorités à réglementer. C’est depuis le 1er janvier 2018 que les personnes louant une pièce ou une propriété via Airbnb sont tenues de déclarer leur activité, qui est soumise à l’impôt. L’exercice illicite est passible d’une amende de 5 000 €.

Pour débusquer les locations non déclarées, les agents municipaux se font passer pour des touristes. En présence d’un logement loué depuis le 1er janvier 2018 sur le site Airbnb, mais qui n’est pas déclaré à la commune, ils contactent le propriétaire pour réserver. Ils viennent ensuite le cueillir facilement.

La municipalité veille également à croiser les chiffres issus d’Airbnb et les déclarations de revenus des propriétaires, afin de s’assurer que ces derniers sont honnêtes dans leurs déclarations.

À propos d’Airbnb

Il s’agit d’une plateforme de partage de logement, dont l’origine remonte à 2007. À l’époque les deux premiers fondateurs, Brian Chesky et Joe Gebbia avaient des difficultés à payer le loyer de leur appartement à San Francisco. Ils ont donc décidé de louer une chambre avec un matelas pneumatique. Ils créent en 2008 la société AirBed and Breakfast, qui propose la location d’une chambre d’appartement incluant un matelas pneumatique et un petit-déjeuner. Au début, l’idée était de fournir un hébergement lors de grands événements, face à la saturation des hôtels.

En 2009, Airbedandbreakfast.com devient Airbnb.com, et poursuit son développement. Au bout de dix ans, la société est valorisée à 30 milliards de dollars et conclut plus de 140 millions de séjours par an. Airbnb est présent dans 191 pays et dans 34 000 villes à travers le monde. Les responsables aiment d’ailleurs déclarer que la plateforme est présente « partout, sauf en Syrie, en Iran et en Corée du Nord. »

Fort de son succès auprès des utilisateurs, Airbnb continue de s’étendre au détriment des hôtels et hébergements classiques. La société applique une politique d’optimisation fiscale tout en essayant de négocier avec les villes les plus concernées afin d’éviter les conflits, tandis que les municipalités (surtout européennes) cherchent à mettre en place une réglementation harmonisée.